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万科郁亮:今年“金九”不一定有,“银九”也不能保证

发布时间:2019-12-02 11:49:19  |   来源:航埠新巷新闻网  |   人气:2480
经济观察网 记者 陈博去年两度在区域媒体交流会上为自家楼盘打广告的万科董事会主席郁亮,今年话锋一转,推介起西藏非物质文化遗产博物馆来。最新月度简报披露,今年前8个月,万科累计实现合同销售金额4263.

万科董事会主席于亮去年两次在区域媒体交易所做房地产广告,今年他扭转了话题,介绍了西藏非物质文化遗产博物馆。该项目位于拉萨,是万科为帮助西藏南部地区而承担的公益项目。

此时此刻,万科已经喊了整整一年的口号“活下去”。从卖房到搭建公益平台,余良的语气一如既往的幽默,但在背后,却反映了领先的房企对危机和行业环境态度的微妙变化。

“我们一直说,我们应该在行业困难时看到机遇,在行业繁荣时看到风险。”余良表示,今年的市场是好是坏因目标不同而有所不同。从他的同龄人来看,整体压力明显比以前大。但对万科来说,这样的环境更加谨慎和乐观。

余亮将调整归因于万科对基本技能的坚持。"我们的考虑是每天把房子卖好。"他说万科总是把自己当成一个农民,做一个好农民,种好土地是万科的基本责任。

然而,与“谨慎乐观”形成鲜明对比的是,面对现实,万科承受的压力不小。根据最新的月报,万科今年前八个月合同销售总额达到4263.2亿元,同比增长率约为9.8%。2018年同期,增长率约为11%。

在交易会上,余亮透露,今年9月的销售额不够好。“金九”可能不可用,“银九”可能无法保证。

这种压力在余良工作的小细节中显而易见——在万科内部,销售数据每天晚上9点上传。一小时后,每个老板还应该及时报告当天的销售和付款情况。“我们每天都盯着这些数字。如果生意进展顺利,我们不会急于打开它,第二天早上再看。”余良说,但是现在,他通常在晚上10点左右关心这些数字。“我们当然希望获得更好的收成,但是我们真的无法控制。”

除了巩固基础市场的挑战之外,余良最近更令人烦恼的问题是,人们不断问他房地产公司的发展情况,以及为什么新业务的价值没有反映在报表中。

在万科2019年中期报告中,多元化业务分为五大类:物业服务、住宅租赁、商业开发与运营、物流仓储服务及其他业务。除了正式披露物业服务的经营收入外,其余多元化业务只列出部分规模数据,分项收入计入主营业务收入。

万科对这些新业务的预期相当灵活。以前,外部标准是新业务不符合信息披露标准。只有当新业务的收入或利润占公司主营业务收入或主营业务利润的10%以上时,才需要单独披露。

万科南区首席执行官孙嘉告诉经济观察网,明年可能会根据规模逐项披露一些多元化业务,最有可能的是租赁住宅、商业和物流板块。

在交流会议上,余亮进一步提到,仅仅通过财务数据来评价转型的成功可能太简单了。

然而,在实际运营中,财务数据背后反映的利润贡献仍对万科绝大多数新业务构成沉重压力。例如,由于负责部门对万科的声明贡献不大,万科集团合伙人、印度电力集团董事长兼总裁丁立业曾向余良提出“出售部分门店并将其转化为利润以反映印度电力业务价值”的解决方案。

根据余良给出的定义,房地产行业的转型不是因为房地产开发业务无法生存,需要转向发展的跑道,而是因为房地产公司在增长放缓的环境中寻找第二条增长曲线。

对万科来说,“第二增长曲线”有两个主要方向:一是在已经扎根的核心业务、发展业务和物业管理的基础上,寻找新的方式创造新的业务增长点。

以物业管理业务为例。在交流会上,万科CEO朱保全同时宣布了自己身份的最新变化:除了负责房地产部门,他还接手了孙嘉的信息化建设项目“沃土计划”。

“沃土计划”于2016年推出,是万科内部的秘密“武器”,通过信息化建设和数字化统一,为各种商业场景、各种赛道和各种团队提供业务成长土壤。同年,万依科技有限公司(以下简称“万依科技”)成立为“沃土计划”的实施团队。整个计划预计需要9年时间。过去3年,在孙嘉的领导下,万科完成了一系列内部布局。未来三到六年将由朱保全推动。

朱保全告诉经济观察网,房地产团队的数量现在接近500个,而“肥沃土壤计划”中的团队数量也差不多。这两个队将在未来几天保持独立。万依科技不会被注入万科地产。

然而,不可否认,技术正是万科正在探索的新增长点。余良表示,万科的地产现在既是劳动密集型的,也是技术密集型的。

“为什么许多房地产公司单独上市,而万科的房地产却很长时间没有上市了?如果万科地产被列为传统地产公司,我绝对不会同意。”余良表示,万科地产只有成为城市服务提供商后才会上市,这与传统地产公司不同。

朱保全还向经济观察网否认“接管指挥棒的计划”是为了准备万科的财产上市。“那是两件不同的事情。”他给出了一个简单的答案。

“第二增长曲线”的另一个方向是配合万科的战略,进行一些全新的探索和尝试,以跟上城市和客户的发展,如万科的物流仓储和公寓的长期租赁。

尽管直到今天,“多元化的企业何时才能在报表中显示价值”的问题仍然没有解决,余良最近在海地美食行业看到了希望。

就收入而言,万科是海天酱油的17倍。就利润而言,万科是海天酱油的七倍多,但海天酱油的市值最近已经超过3000亿元,略超过万科。“只要他们能够满足人民的需求,成为他们的第一选择,并且愿意付账,企业就会有长期价值,市场肯定能够给它一个非常公平合理的定价和评估。在这方面,它给万科的所有业务带来了希望。”余良说道。

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